전세 매매 계약시 주의 사항/ 깨끗한 등기부등본이었는데 "전 재산 날려"

"깨끗한 등기부등본 확인하고 계약했는데도 전 재산 날려"

A 씨는 집을 팔기 전에 그 집을 담보로 은행에서 대출을 받았다. 그러면 등기부등본 을구에 근저당이 찍혀야 정상인데 전 집주인이 사기를 친 거다. 전 집 주인이 은행 서류를 위조해서 대출금을 다 갚았다는 상환 확인서, 근저당 해지 동의서, 은행 법인 인감까지 전부 위조한 것임.

그렇게 위조한 서류를 등기소에 제출했고 등기소에서는 서류만 보고 처리함. 우리나라 등기소는 형식적인 심사 주의라서 서류 형식만 맞으면 진짜인지 가짜인지 확인하지 않는다. 그래서 근저당이 말소된 것임. 그래서 A 씨가 등기부등본을 뗐을 때 깨끗했던 이유가 이거였다. 위조서류로 근저당을 지워버린 것.

은행은 한참 뒤에야 이 사실을 알았고 그래서 법원에 소송을 낸 것. 근저당을 복원해 달라고. A 씨는 등기부등본을 3번이나 확인했고 그리고 3번 다 깨끗했다. 전 집주인 신분증도 확인했고 본인 계좌로 잔금도 보냈다. 1심, 2심 대법원까지 갔으나 A 씨는 졌다.

법원 판결 요지는, 등기부등본은 공신력이 인정되지 않는다. 은행의 저당권을 유효하게 복원되어야 한다. 피해자는 전 소유권자에게 별도로 손해배상을 청구해라.

A 씨가 억울하면 사기 친 전 집주인한테 따로 소송을 해서 받아내라는 것. 은행한테 따지지 말고 등기소한테 따지지 말고 전 집주인한테 가서 알아서 받아내라. 하지만 전 집주인은 이미 잠적한 상태. A 씨한데 집 팔고 받은 돈 5억으로 해외로 도주한 상태로 전 재산도 다 처분하고 국내에 남은 재산은 하나도 없었다. 그러니 소송해 봤자 받을 게 없다.

결국 A 씨의 집은 경매로 넘어가고 ... 은행 대출금 빼고 1억 정도 받았으나 재판 비용 등 제하고 나면 8천만 원 남았다. ㅠㅠ

우리나라 등기부등본은 공신력이 없다. 공신력이라는 건 그 문서를 믿고 거래했을 때 나라에서 책임져 준다는 뜻. 그러나 우리나라는 등기부등본을 믿고 거래해도 나라에서 책임지지 않는다. 당사자들끼리 알아서 해결하라는 것이다.

등기부등본은 공신력은 없으나 공시력은 있다. 공시력은 집의 정보를 공개적으로 알려주는 것이다. 등기부등본에 적힌 내용이 실제와 다르더라도 그걸 믿고 거래한 사람은 법적으로 보호받지 못한다.

◆ 부동산 거래 사기 수법

▶ 근저당 말소 서류 위조

은행의 법인 인감도장이나 해지 증서 같은 걸 위조해서 등기소에 제출하면 등기소에서는 서류만 보고 근저당을 말소해 준다. 우리나라 등기소는 형식적 심사주의라서 서류가 형식에 맞으면 그냥 처리해 준다. 이 서류가 진짜인지 가짜인지, 실제로 돈을 갚았는지 안 갚았는지 확인 안 한다. 그래서 매수인이 등기부등본을 떼 보면 근저당이 없이 깨끗한 것이다.

▶ 피해 예방법

등기부등본을 발급할 때 말소 사항 포함으로 발급받는다. 특히 최근 1년 내 근저당 말소된 게 있으면 은행에 직접 확인이 필요하다. 정상적으로 상환이 된 것인지 확인해야 한다.

▶ 가등기 사기

가등기란 나중에 소유권을 가져간다는 예약 등기이다. 가등기는 아직 소유권이 넘어가지 않은 상태이다. 그런데 가등기 권리자가 나중에 본등기를 하면 그 사이에 있었던 다른 등기들은 다 무효가 된다. 사기꾼들이 이걸 악용한다.

전세금을 받은 다음에 제3자 명의로 가등기를 신청한다. 그러면 나중에 세입자가 전세금을 못 돌려받아서 경매를 신청해도 이 집에 가등기가 있으니까 아무도 낙찰을 안 받으려고 한다. 가등기 권리자가 본등기를 하면 소유권을 빼앗기니까. 결국 경매가 안 되어 세입자는 전세금을 영원히 못 받는다. 그러니 등기부등본의 갑구에 가등기가 있으면 계약하지 마라. 가등기가 있는 집은 건드리면 안 된다.

▶ 신탁 사기

집주인이 집을 신탁회사에 맡기면 소유자가 신탁회사로 바뀐다. 그런데 집주인이 여전히 주인처럼 행동한다. 세입자가 그 집 주인이랑 직접 전세 계약한다. 현장에서는 그 사람이 집 주인인 줄 아니까. 그런데 진짜 주인은 신탁회사이다. 그러므로 신탁회사 동의 없이 한 계약은 무효 가능성이 높다. 나중에 집이 경매로 넘어가면 세입자는 보호 못 받는다. 그러므로 등기부등본에 신탁이라는 단어가 있으면 반드시 신탁회사에 연락해서 계약 가능 여부 확인이 필요하다.

◆ 사기 피해 예방을 위한 완벽한 체크리스트

▶ 등기부등본을 계약 당일 재발급 받는다. 계약 직전에 그날 기준으로 등기부등본을 다시 뗀다. 말소 사항 포함으로. 그리고 표제부를 확인한다. 주소나 호수, 용도가 일치하는지 확인한다. 특히 용도가 주택인지 근린생활시설인지 꼭 확인해야 한다.

겉보기에는 주택처럼 보여도 등기부등본에 근린생활시설 즉 상가로 등록되어 있을 수가 있다. 이러면 전입신고 안 되고 전세금 대출도 안 된다. 용도 꼭 확인 필요.

▶ 갑구란 확인

소유자 이름과 계약서 이름, 신분증, 통장의 명의가 모두 일치하는지 확인한다. 갑구에 위험한 단어가 있는지 확인한다. 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 있으면 계약 중단한다.

▶ 을구의 채권 최고액 확인

이 채권 최고액은 1.2나 1.3으로 나눠서 실제 대출금을 계산해 본다. 대출금과 전세금의 합계가 시세의 70~80%가 넘으면 위험하다. '

▶ 을구에 임차권 등기가 있는지 확인한다. 임차권 등기는 이전 세입자가 전세금을 못 돌려받아서 법적 절차를 밟았다는 것. 현재 이런 임차권 등기가 있거나 과거에 있었으면 계약하지 않는 게 좋다.

▶ 집주인의 세금 체납을 확인

정부 24에서 집주인의 국세, 지방세 완납 증명원을 확인한다.

▶ 시세 확인

네이버 부동산이나 주변 부동산에서 비슷한 조건의 시세 확인하고 시세보다 현저히 싸면 한번은 의심해 본다.

▶ 전세 보증보험 가입

허그나 SGI에 전세보증보험에 반드시 가입한다.

◆ 매매 시 계약서 특약사항 필수 기재

<계약서에 특기 사항 기재>

등기사항 전부 증명서를 확인하고 계약한 것으로 설정 없는 현재 상태를 계약일로부터 잔금일까지 유지한다. 이를 위반 시 매도인은 계약금의 배액을 매수인에게 배상하며 매수인은 계약 해지를 요구할 수 있다.

◆ 등기부등본의 공신력이 없어 불안하다면 권원 보험(부동산 권리 보험)에 가입한다. 이 권원 보험은 부동산 거래에서 발생하는 소유권 문제를 보상해 주는 보험이다. 서류 위조나 사기, 이중매매, 무권대리로 소유권을 상실하는 경우처럼 가입 이전에 이미 존재했던 권리상의 하자로 나중에 소유권을 잃게 되는 위험을 보장받을 수 있다. 개인이 가입할 수 있는 권원 보험은 매매가 3억 원을 기준으로 약 10만 원에서 15만 원 정도 된다. 딱 한 번만 낸다. (변호사 송현영 유튜브에서 발췌함)